[股票配资的利息]花样繁多、杠杆凶猛!到底该不该救楼市?

2020-06-17 11:56:01 132 期货配资 花样,繁多,杠杆,凶猛,到底,不该,楼市

  这符合不少人的预测:“疫情后,地方政府放松房地产调控的可能性增大,会出台政策刺激地产保增长。

  只是各地救市之急切、行动之迅速、花样之丰富、加杠杆之凶猛,令人眼花缭乱。

  如河南驻马店下调首付比,公积金贷款首付比从30%下降到20%,这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。

  浙商银行(行情601916,诊股)也放大了购房杠杆,将非“限购”城市的首套房首付比从原来的三成调降至二成。

  如苏州的土地新规,取消现房销售和封顶销售的限制,试图促进地产商快速“回血”。

  还有浙江杭州抢人才、救楼市两不误,A类高层次人才最高可享受住房补贴800万,B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。

  这种加杠杆的楼市宽松政策,在去年是万万不敢出台的。

  这种直接补贴楼市、补贴高层次人才的做法,令人感到困惑:财政税收到底该用在何地?救助穷人,还是补贴精英?补贴购房者、开发商,还是老百姓(行情603883,诊股)?

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  疫情对地产的冲击

  对房地产行业来说,新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。

  疫情信息公开后,房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止,房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转,现金流压力大增及负债率上升。

  近些年,中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。

  可能很多人不了解,高周转对房地产的重要性,高周转可以说是大型开发商的“生命线”。

  高周转模式,极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的,即万科5986高周转模式:拿地5个月即动工,9个月销售,第一个月售出八成,六成产品必须是住宅。

  后来,碧桂园继承了这一模式,碧桂园的高周转被业内称为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。

  中国地产业高周转提速,大概在2015、2016年开始,这一政策转向,对房地产供给来说意味着:

  一是供给端产能过剩,需要快速出清。

  二是房地产企业“喜提”货币的年代结束,资本面紧缩,融资成本大增。

  2016年,资管业务监管政策密集出台,过去三年的资管大潮快速退潮。小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄,融资成本攀升。

  此时,房地产企业,怎么办?

  2016年左右,房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。

  很多小型地产商,陷入流动性困境,不得不压缩产能,快速“回血”求生。

  而中型地产商和部分地产巨头,却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城(行情000671,诊股)等中型地产商,纷纷效仿碧桂园的高周转模式,逆势加杠杆,玩转高周转,虎口夺食,狼吞虎咽,试图快速跻身全国性大型地产梯队。

  为什么这些地产商逆势而行?

  当时,“跑步进入行业前30,否则死掉”,成为业界的共识。

  中型地产商面临“生与死”的两难选择:

  要不逐渐收缩,控制成本和现金流,甘愿做地方小企业;

  要不放大杠杆,快速跻身前30强,迈过千亿大关,依靠规模与商业银行、地方政府形成利益共同体。

  于是,大型及中型地产商攻城略地、速战速决,将高周转玩到极致。

  三年下来,高周转给中国地产业带来什么?

  一、中国地产规模快速膨胀,三四线城市价格普涨。

  二、经济杠杆率快速上升,地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。

  房地产高周转,是一种“大而不倒”的商业逻辑,本质上是一种金融逻辑。

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