[配资平台是什么]旭辉晨曦周昕宇:地产私募基金从杠杆金融到资

2020-05-09 08:06:37 200 配资平台 旭辉晨曦周昕宇:地产私募基金从杠杆金融到资产管理之路

  不久前,2020观点学徒计划-线上季之“地产私募的楚河汉界”通过线上闭门论坛的形式举行,与房企投融资负责人、金融机构以及地产私募基金同行一起探讨地产私募基金与房地产未来发展,共话后疫情时代的合作发展机会。本文刊发旭辉晨曦基金执行总裁周昕宇先生的主题演讲实录,以飨读者。

  主持人:与此同时,随着房地产行业的金融属性和资产管理属性的逐步释放,中国房地产私募基金行业亦不断改变和调整,接下来让我们有请旭辉晨曦基金执行总裁周昕宇先生进行分享,他分享的主题是“股权投资经纬——地产私募基金从杠杆金融到资产管理之路”。

  周昕宇:非常高兴能够和各位地产基金同仁一起分享地产基金投资的经验和我们自己的一些观点,所以起了一个名字叫“股权投资经纬”,抛砖引玉。

  第一个,疫情,现在疫情也是个比较火的话题,对于地产投资来讲不要浪费每次危机,从中国地产投资来看也是如此。我从疫情开始就非常关注对地产投资的影响,从2月份开始我就陆续和国内TOP20房企CFO和投资者都进行了交流,2月的时候我对地产投资比较有信心,因为基本上没有一家房企下调全年的销售目标。同时,对于拿地大家都摩拳擦掌,因为一季度往往是房地产投资非常火热的时间,对于全年的货值贡献都能够起到非常大的帮助。

  从3月份的数据来看有9000亿的土地成交,比去年3月份同比增长了300亿,疫情下地产公司参与投资的热情非常高涨。我们也可以看到疫情对于不动产,特别是对商业地产造成了非常大的影响,因为晨曦作为一家专业的地产基金管理人,我们有380亿的资产投资,其中300亿是开发,80亿是不动产,在不动产领域和存量领域,特别是对于商业的影响非常大,但往往都是危中有机。今天想讲的第一个话题是,不要浪费每次的危机。

  对我们来讲,地产投资这三年逐渐有一些变化,地产被动投资理念逐渐在升级。过去我们个人投资配置和地产配置这两大板块之间,个人主动投资占比非常高,因为我们个人投资买房是支持过去地产达到16万亿规模的主要通道。

  但是从过去可以看到,2016年10月份深圳、北京、上海是我们上一轮的顶点,到去年年底为止,北上深的房价,特别是上海的房价并没有很好的表现,这三年的调控使上海房价平均增幅是0.3%,深圳3月份有一波上涨,但是过去三年涨幅也不太理想。个人地产的主动投资结果并不好,因为在过去的长周期中,个人直接投资买房是投资地产最有效的途径,也是回报率最高的途径。但是随着散户投资慢慢受到政策的监管,包括限购、限贷等一系列政策收缩,同时过去三年的房地产调控从过去的短周期向中长期转换,被动投资理念逐渐在中国财富领域升起。

  经过这一轮疫情,我们晨曦基金一季度发行了5只基金,募资规模在22亿,比我们去年同期有所上升,这也是我们感受到的一个现象,个人投资者逐渐从主动走向被动。

  我们也发现地产私募基金的市场有效性在不断提升,所谓市场有效性是我们的信息披露,相关的市场行业的出清,也让我们管理人在市场当中更有效的面对投资者。我们的产品虽然是私募产品,但是我们希望能够提升信息披露,因为我们要做成尽职型的管理,必须要完成配套的信息披露。

  市场过去两年的监管,基金行业协会和证监局的联手,对于行业中良莠不齐的情况出清,提升了私募地产基金市场的有效性。

  同时,机构化进程加速。对我们来讲一方面是监管,冯会长当时在重庆的讲话,提升信用记录良好、内部治理稳健的私募机构产品审核时间,对我们晨曦来讲有切身感受,我们的备案单在过去一年中得到了非常好的监管支持,当然也得益于之前项目陆续退出和积累。去年我们有17个基金产品备案,今年一季度完成了5个。过去备案难,但是未来对我们这样长期做好信用记录管理,内部治理稳健的机构有非常好的监管环境。

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